Escritura e Registro de Imóveis – Qual a Diferença?

Vamos falar sobre a documentação exigida pela nossa legislação quando se trata da propriedade de imóveis.

Um dos princípios básicos do direito privado é a autonomia da vontade.
Assim, caso não haja nenhuma disposição legal em contrário, dois indivíduos capazes juridicamente (há variados casos de incapacidade jurídica como menores de idade, pródigos, alienados mentais, etc) podem negociar o que bem entenderem.

E a forma como esses acordos se dão? Pode ser qualquer coisa? Um guardanapo com um rascunho de negócio serve como prova de um contrato de 500 mil reais ou não? Aqui, mais uma vez, a regra geral será que a vontade dos indivíduos poderá ser expressada de qualquer forma, seja verbal ou escrita, para que haja a perfectibilização de um negócio jurídico. Logo, não há teoricamente problemas de fazer qualquer contrato de forma verbal, a única dificuldade é relacionada a prova da existência desse contrato.

A legislação brasileira determina que alguns casos nos quais a forma de celebração de um acordo não é livre. É nessa categoria de contrato que entram as negociações de bens imóveis. A nossa legislação, mais especificamente o Código Civil Brasileiro, determina que os negócios jurídicos envolvendo imóveis devem ter a forma pública. O que isso quer dizer? Isso significa que para se comprar um apartamento, por exemplo, é preciso que haja um contrato escrito feito por um cartorário, sob pena do negócio não ter validade jurídica.

Isso não se aplica a um veículo automotor, por exemplo. Alguém pode vender uma BMW por 250 mil reais e o contrato ser verbal. Não se pode comprar, todavia, do ponto de vista da validade jurídica, um Kitinete de R$50 mil reais sem a feitura de um contrato com assinatura de um tabelião. A razão disso é o art.108 do Código Civil:

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

A regra geral é que negócios imobiliários devem ser feitos por meio de pública forma, ou Escritura Pública de compra e Venda. Até mesmo se um pai quiser doar uma casa para o único filho, por exemplo, tal ato deve ser feito por meio de escritura pública.

A frase “o imóvel não tem escritura” não possui qualquer sentido jurídico quanto a real propriedade deste imóvel. Ela provavelmente se refere a uma negociação realizada de forma verbal. A escritura pública de compra e venda, no caso por determinação legal, é o meio de formalizar e materializar um negócio envolvendo a compra e venda imóveis.

Escritura de Imóvel

Modelo de Escritura de Imóvel

É a escrituração que garante a transferência do direito de propriedade de bens imóveis no Brasil, seja por compra e venda, doação, dação em pagamento, ou qualquer outro meio, e somente pode ser feita por escritura pública em Tabelionato de Imóveis.

As partes comparecem para a concretização do negócio, através de escritura pública, um escrevente cartorário, escritura todo o ato solene sobre o acontecimento, narrando em detalhes o que o ato exige testemunhando o livre consenso de ambas as partes para a transferência de propriedade do imóvel.

Registro de Imóveis

É o ato cartorário que confirma quem é o verdadeiro dono do imóvel. Ou que confirma que a propriedade de um imóvel foi transferida de uma pessoa para outra. Toda a escritura pública de compra e venda deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis para que a  transação imobiliária de transferência de propriedade seja registrada na Matrícula do Imóvel.

O registro imobiliário é o cadastro de todos os imóveis que existem numa determinada região. Assim, o Registro de Imóveis e Anexos de Caraguatatuba – SP, por exemplo, é o local onde estão cadastrado todos os imóveis pertencentes a região de Caraguatatuba. Qualquer imóvel para existir formal e legalmente deve ter Matrícula no registro de imóveis competente.

O que é a Matrícula do Imóvel

modelo de matricula de imóvel

Na matrícula do imóvel estão todas as informações sobre o mesmo: dimensões, quem foi o primeiro dono, se há cláusula de usufruto, averbação de alguma ação judicial, etc, etc. É por meio da matrícula imobiliária que se consegue descobrir se há algum problema jurídico ou não, e quem é o dono de fato e de direito do imóvel. Para a legislação brasileira só é dono de um imóvel quem possui o mesmo registrado no competente registro imobiliário em seu nome. Se não está registrado na Matrícula do Imóvel em seu nome, juridicamente você não é dono do imóvel, simples assim.

Qual a importância de Matrícula de um Imóvel?

Vamos imaginar o exemplo de um terreno de terreno de 10.000 m2 que esteja devidamente registrado com matrícula imobiliária, e esteja no nome de João. Vamos supor que João queira vender o terreno, e tenha percebido que se ele vender o terreno em duas metades distintas, com 5.000 m² cada, poderá ganhar mais dinheiro.

João poderá vender dois terrenos, mesmo que ele não tenha feito o processo de fracionamento, desmembramento, junto a prefeitura e ao Cartório de Registro de Imóveis da região dele com a criação de duas novas matrículas e a extinção da matrícula do terreno maior? A resposta jurídica correta é não, pois na verdade está se vendendo algo que não existe do ponto de vista jurídico.

Se João encontrar um interessado em comprar metade do seu terreno, nenhum cartorário irá lavrar escritura pública de compra e venda, pois simplesmente como não há registro de matrícula imobiliária dessa metade, a metade do terreno não existe como um imóvel autônomo (a metade não tem matrícula própria). Não há como se tornar juridicamente proprietário de apenas metade do imóvel de 10.000 m2, sem haver o fracionamento do terreno junto a prefeitura e posterior registro de uma nova matrícula para essa metade imóvel.

“Espera, como assim não pode? É o que mais se tem em vários lugares do Brasil!”. É verdade. Porém, essas transações são feitas à margem da lei. Se alguém compra um terreno sem que esse tenha uma matrícula própria, para o direito brasileiro ele não será o dono do terreno. Evidentemente, há riscos em situações como essa.

Se eu quero comprar um apartamento que esteja devidamente legalizado com matrícula própria, é muito fácil se precaver. Basta pedir uma certidão atualizada da matrícula imobiliária, ver se o vendedor é realmente o dono, se há algum ônus ou ação judicial sobre o imóvel, etc. Como a forma do negócio deve ser pública, ou seja por meio de Escritura Pública de Compra e Venda, depois de concretizado o negócio basta levar a escritura para registro no Registro de Imóveis. Se houver uma prévia verificação da matrícula do imóvel, certidões negativas cíveis e trabalhistas dos vendedores, a chance de dar problemas é quase zero.

Agora, se uma pessoa compra um imóvel sem este ter matrícula, fica muito difícil saber se o imóvel pode ter algum problema, ou se o vendedor é realmente o dono (proprietário). Além do mais, nada impede que o vendedor, mesmo sendo de fato o dono,  já tenha vendido o mesmo imóvel para mais de uma pessoa, aliás esse tipo de prática não é incomum.

Além do mais, imóveis que não possuem matrícula não podem ser usados como garantia. Ninguém pode financiar a compra de um imóvel sem matrícula, pois nenhum banco emprestará dinheiro tendo como garantia um imóvel que não existe do ponto de vista jurídico.

contrado de compra e venda - escritura de compra e venda - matrícula do imóvel

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